摘要：近日，深圳市住房和建設局發(fā)布公開征求《關于既有非居住房屋改造保障性租賃住房的通知（征求意見稿）》意見的通告。

為規(guī)范既有非居住房屋改造為保障性租賃住房（以下簡稱“非居改?！保┬袨?，切實增加保障性租賃住房供給，有效緩解新市民、青年人的階段性住房困難，根據(jù)《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22號，以下簡稱國辦22號文)等有關文件規(guī)定，市住房建設局組織起草了《關于既有非居住房屋改造保障性租賃住房的通知（征求意見稿）》（以下簡稱《通知》），現(xiàn)就有關情況說明如下：

（一）合理選址，供需匹配。既有非居住房屋改造保障性租賃住房，應當符合城市總體規(guī)劃、區(qū)域功能定位和產業(yè)發(fā)展等要求，重點在產業(yè)功能區(qū)、商業(yè)商務聚集區(qū)、城市建設重點片區(qū)等

就業(yè)崗位集中片區(qū)，以及軌道交通站點附近等交通便捷區(qū)域開展和實施，有效緩解供需匹配問題。

（二）市場運作，政策支持。充分發(fā)揮市場機制作用，積極引導市場主體將既有非居住房屋改造作為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質、土地使用年限、建筑面積規(guī)劃指標以及不動產登記信息，不補繳土地價款，按照國家規(guī)定享受土地、財稅、金融等對保障性租賃住房的專門支持政策。

（三）市級統(tǒng)籌，區(qū)級實施。市住房建設部門牽頭制定改造政策，統(tǒng)籌推進改造工作。區(qū)政府建立相關部門聯(lián)動協(xié)調機制，落實本區(qū)改造項目的建設和管理工作，引導、督促企業(yè)規(guī)范實施改造。

三、改造條件

既有非居住房屋改造保障性租賃住房應當同時符合以下條件：

（一）不動產權證（或建設工程規(guī)劃許可證）證載用途為商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用房或者倉庫等非居住用途。

（二）不存在查封登記、異議登記等限制轉移登記的情形；存在抵押登記等他項權益的，應當取得所有他項權益人同意。

（三）商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、研發(fā)用房應以棟、座或者層為單位進行改造，廠房、倉庫應以棟或者座為單位進行改造。單個項目改造建筑面積不低于1000平方米。

（四）改造項目所在宗地或改造房屋所在同棟建筑物存在兩個以上共有人的，應當經全體共同共有人或者占份額三分之二以上的按份共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外；建筑物區(qū)分所有權的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并取得參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意改造。

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他條件。

四、改造要求

（一）結構安全。改造項目實施前，房屋所有權人應當委托有資質的鑒定機構進行房屋安全鑒定，確定房屋結構安全現(xiàn)狀和實施改造的安全性，為房屋改造加固設計提供依據(jù)；應當委托原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，出具施工圖，并委托有相應資質等級的施工單位實施，確保房屋結構安全。

（二）消防安全。改造項目按照非住宅類（公寓或者宿舍）居住建筑的相關標準和防火要求進行設計、施工，辦理消防審批手續(xù)。

（三）設計施工技術標準。改造項目的設計和施工應當符合國家、省和本市現(xiàn)行相關標準和規(guī)范。改造項目的戶型建筑面積以不超過70平方米的小戶型為主。改造為宿舍形式租賃住房應當執(zhí)行《宿舍建筑設計規(guī)范》或《旅館建筑設計規(guī)范》及相關標準。

（四）水電氣設施。項目供水、供電、供氣設施改造應當符合國家、省和本市相關標準、規(guī)范，并實行抄表到戶。改造項目符合優(yōu)質飲用水入戶改造條件的，改造后的供水設施（含供水管網、二次供水設施等）應當符合我市《優(yōu)質飲用水工程技術規(guī)程》《二次供水設施技術規(guī)程》等相關標準、規(guī)范要求。項目改造后，供水、排水等需求不得超過現(xiàn)狀市政設施的承載范圍，并且排水設施應當符合雨污分流要求。

（五）環(huán)保衛(wèi)生。改造后的保障性租賃住房應當具備良好的衛(wèi)生、通風、采光等居住條件，并且符合國家、省和本市的相關標準。項目竣工驗收時應當按照《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制標準》（GB50325-2020）進行室內環(huán)境污染物濃度檢測，符合規(guī)定標準后方可對外出租。

（六）節(jié)能與綠色改造。改造后的門窗等圍護結構以及設施設備，應當滿足國家、省和本市現(xiàn)行建筑節(jié)能的相關規(guī)范要求。以棟為單位改造的項目應當按照《既有建筑綠色改造評價標準》（GB/T 51141）進行改造，改造后至少達到既有建筑綠色改造評價一星級的要求。

（七）物業(yè)規(guī)范。改造后的物業(yè)管理區(qū)域應當具備物業(yè)管理條件，并且具備符合《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等規(guī)定的物業(yè)管理用房。

五、改造程序

既有非居住房屋改造保障性租賃住房項目的申請人可以是房屋所有權人，也可以是受其委托實際開展住房租賃運營的專業(yè)化住房租賃企業(yè)等市場主體。申請人按照以下程序向區(qū)住房建設部門申請項目認定：

（一）認定申請

改造項目申請人應當向項目所在轄區(qū)住房建設部門提交以下材料申請項目認定：

1.書面申請書。

2.申請人身份材料：

（1）申請人是房屋所有權人的，屬于自然人的應當提交本人有效身份材料，屬于企事業(yè)單位的應當提交營業(yè)執(zhí)照、法人證書以及法定代表人或者負責人的有效身份材料；

（2）申請人是受委托的住房租賃企業(yè)等市場主體的，應當提交受托企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、法定代表人有效身份材料以及房屋所有權人有效身份材料、授權委托書；

（3）委托代理人辦理的，還需提供申請人授權委托書、代理人有效身份材料。

3.不動產權屬證書或者其他合法權屬資料；無法提供前述權屬資料的既有非居住房屋，提供建設工程規(guī)劃許可證。

4.已竣工驗收備案的，提供建設工程規(guī)劃驗收合格證。

5.存在抵押登記等他項權益的，提交所有他項權益人的身份材料及同意改造的書面意見。

6.改造項目所在宗地或者改造房屋所在同棟建筑物存在兩個以上共有人以及建筑物區(qū)分所有權的，提交法律規(guī)定數(shù)量的共有人或者業(yè)主同意改造的書面意見。

7.改造設計圖紙，包括項目改造平面圖、立面圖、剖面圖以及消防、供排水、電路、燃氣分析圖等必要詳圖。

8.房屋安全鑒定報告。

9.承諾書。承諾內容包括但不限于擬改造房屋所有權和使用權來源合法、不存在依法應當停止使用或者整體拆除的情況、項目運營期間不改變保障性租賃住房用途、項目停止運營后依法依約處理房屋租賃關系等事項以及因此引起的糾紛、訴訟等。

（二）項目認定

區(qū)住房建設部門統(tǒng)一受理本區(qū)的項目申請，并組織本轄區(qū)規(guī)劃和自然資源、產業(yè)、教育、水務等部門，市不動產登記機構，以及水、電、燃氣等市政公用服務企業(yè)按照認定指引（詳見附件1）對改造項目進行初審后，在其官網、區(qū)政府網站和改造項目所在區(qū)域顯著位置公示5個工作日。公示期限屆滿后，由區(qū)住房建設部門將改造項目（含公示情況）報區(qū)政府審核同意后，報市住房建設部門。市住房建設部門按規(guī)定組織市相關部門研究提出復核意見，報經市政府同意后，由區(qū)住房建設部門出具項目認定書并向社會公告。已取得項目認定書的項目不得改變改造主體及改造設計圖紙。

（三）項目實施

申請人取得項目認定書后，應當按照規(guī)定辦理相關報建手續(xù)：

1.按照規(guī)定取得社會投資項目備案。

2.屬于特殊建設工程的，應當向區(qū)住房建設部門申請消防設計審查；屬于其他建設工程的，在申請建設工程施工許可時提供滿足施工需要的消防設計圖紙及技術資料，并納入消防備案檢查對象。

3.按規(guī)定將具有相應資質的設計單位出具的施工圖設計文件、房屋安全鑒定報告等材料上傳至深圳市建設工程勘察設計管理系統(tǒng)后，憑項目認定書，參照未改變建設工程規(guī)劃許可的二次裝修工程相關要求，向區(qū)住房建設部門辦理建設工程施工許可手續(xù)。

4.改造項目工程設計、施工、監(jiān)理、檢測等活動應當遵循建設工程質量安全管理等有關規(guī)定。

（四）竣工聯(lián)合驗收。

項目竣工并且經申請人組織設計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收后，經申請人提出申請，由區(qū)住房建設部門組織本轄區(qū)規(guī)劃和自然資源等部門按照《深圳市建設工程竣工聯(lián)合（現(xiàn)場）驗收管理辦法》有關規(guī)定進行竣工聯(lián)合驗收?？⒐ぢ?lián)合驗收時，區(qū)住房建設部門應當委托具有資質的第三方檢測機構對改造項目室內環(huán)境污染物濃度進行監(jiān)督抽檢，且抽檢數(shù)量不得少于3間。

六、監(jiān)督管理

（一）改造后的保障性租賃住房通過竣工聯(lián)合驗收后方可投入使用，原則上自竣工聯(lián)合驗收之日起5年內（含本數(shù)）不得改變用途，并按照我市保障性租賃住房管理相關規(guī)定進行管理，不得上市銷售或變相銷售，不得進行分拆登記、分拆轉讓、分拆抵押，租賃合同中不得包含期限屆滿自動續(xù)租條款。使用期間，因土地整備或者城市更新等需拆除的，按照改造前的房屋用途和建

筑面積予以補償。

（二）改造后的保障性租賃住房面向本市的新市民、青年人等群體出租，租金標準按照相關規(guī)定執(zhí)行，年度租金漲幅不超過5%；對外出租單次租賃期限原則上不低于30天，經承租人同意，可按月、季、年收取租金，并按照住房租賃資金監(jiān)管規(guī)定進行監(jiān)管。改造為宿舍形式的保障性租賃住房，原則上應當躉租給用工單位，作為單位員工宿舍使用。

（三）改造后的保障性租賃住房用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。出租人應當編制房屋使用說明書，告知承租人房屋及配套設施的使用方式，提示消防、用電、燃氣等使用事項，并在出租前書面告知承租人房屋的教育、醫(yī)療等公共配套情況。

（四）區(qū)住房建設部門出具項目認定書后，應當及時錄入改造項目基本信息、開工建設日期、竣工驗收日期等情況并上傳項目認定書等材料至市住房租賃監(jiān)管服務平臺。改造后的保障性租賃住房統(tǒng)一納入我市住房租賃監(jiān)管服務平臺管理，由平臺提供相應的房源信息發(fā)布、資格審核、合同備案（信息申報）等服務。

（五）區(qū)住房建設部門應當建立既有非居住房屋改造保障性租賃住房后續(xù)監(jiān)管機制，加強對租賃經營活動、履約行為監(jiān)管，重點對已取得認定書項目未經竣工聯(lián)合驗收或者竣工聯(lián)合驗收未通過即投入使用、通過“以租代售”等形式違規(guī)轉讓、改造后用于非保障性租賃住房用途等違規(guī)行為進行檢查，并依法將其作為不良信用記錄列入信用目錄，并且可要求退回已獲得的專項資金補助。區(qū)住房建設部門應當對改造完成的項目進行定期檢查；

根據(jù)工作需要，可會同市場監(jiān)管部門、規(guī)劃土地監(jiān)察機構等進行聯(lián)合檢查。

七、項目退出

（一）改造后的保障性租賃住房自竣工聯(lián)合驗收通過之日起滿5年，或者雖然不滿5年但項目出租率不足60%且持續(xù)6個月以上，部分或者全部房源不再作為保障性租賃住房用途的，可以申請變更或者注銷項目認定。

（二）申請變更或者注銷項目認定的，房屋所有權人應當向區(qū)住房建設部門提交以下材料：

1.變更或者注銷項目認定申請書;

2.原項目認定書；

3.委托運營的，需提交與受托的住房租賃企業(yè)變更委托事項或者解除委托關系的證明材料；

4.住房租賃合同尚未到期且不再作為保障性租賃住房的，需提交依法依約解除或者終止住房租賃合同的相關證明材料。

（三）區(qū)住房建設部門經審核后，核發(fā)注銷項目認定文件，并且抄送水、電、燃氣等市政公用服務企業(yè)。改造項目注銷后，取消其民用水、電、氣價格優(yōu)惠，不再享受國家對保障性租賃住房的其他專門支持政策。

（四）房屋所有權人應當將不再作為保障性租賃住房的房源恢復至改造前的狀態(tài)；在施工前，房屋所有權人應當按照燃氣管理有關要求做好燃氣設施保護工作。房屋所有權人未在規(guī)定期限內將保障性租賃住房恢復至改造前狀態(tài)的，視為擅自改變建筑物功能、非法改變土地用途，由相關職能部門依法查處。

八、保障措施

（一）市住房建設部門應當加強對各區(qū)既有非居住房屋改造保障性租賃住房工作的指導和監(jiān)督，建立項目跟蹤評估機制，研究解決相關疑難問題，及時總結經驗，完善實施機制。區(qū)住房建設部門應當于每年12月31日前將年度既有非居住房屋改造保障性租賃住房工作情況報市住房建設部門。

（二）區(qū)政府應當組織住建、規(guī)劃、產業(yè)、教育、水務等相關主管部門，以及水、電、燃氣等市政公用服務企業(yè)建立聯(lián)動協(xié)調機制，負責統(tǒng)籌研究、協(xié)調解決改造項目推進的困難和問題。各區(qū)可以結合本區(qū)實際情況，制定細化分解方案，推進工作落地。

九、其他事項

（一）本通知發(fā)布前將權屬清晰的商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用房或者倉庫等既有非居住房屋（不含農村城市化歷史遺留違法建筑）改建或改造為租賃住房的項目，經規(guī)劃土地監(jiān)察機構依法查處后可繼續(xù)使用的，各區(qū)可參照本通知要求組織評估，對符合相關要求的，經市政府同意后，納入保障性租賃住房管理。

（二）本通知自x年x月x日起施行，有效期5年。

附件：

1.深圳市既有非居住房屋改造保障性租賃住房項目認定指引

2.相關格式范本

附件1

深圳市既有非居住房屋改造保障性租賃住房

項目認定指引

一、適用范圍

本指引適用于既有非居住房屋改造保障性租賃住房項目初審、審核和認定。

二、項目初審

（一）項目受理。申請人向區(qū)住房建設部門提交《通知》規(guī)定的項目申請材料后，由區(qū)住房建設部門自收到申請材料之日起1個工作日內進行核查，對申請人符合申請資格并且申請材料齊全、格式規(guī)范的，予以受理；對材料不齊全或者格式不規(guī)范的，應當一次性告知申請人需要補齊或者完善的資料。

（二）組織初審。區(qū)住房建設部門應當自受理申請之日起10個工作日內組織聯(lián)合初審。區(qū)住房建設部門確定聯(lián)合初審會議時間后，根據(jù)改造項目具體情況，提前將項目申請材料分送本轄區(qū)規(guī)劃和自然資源、產業(yè)、教育、水務等主管部門，市不動產登記機構以及水、電、燃氣等市政公用服務企業(yè)進行預審。

（三）職責分工。各部門或者單位按照以下職責分工對相關事項出具意見，具體如下：

1.區(qū)住房建設部門

（1）商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、研發(fā)用房改造的，是否以棟、座或者層為單位；廠房、倉庫改造的，是否以棟或者座為單位；整個項目改造建筑面積是否不低于1000平方米；擬改造房屋是否存在改擴建、加層、是否臨近高邊坡等情況；廠房、倉庫改造的，擬改造房屋與周邊建筑防火間距是否符合相關防火要求。

（2）擬改造房屋是否已取得房屋安全鑒定報告;是否委托原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,并在改造設計圖紙予以明確。

（3）項目改造設計圖紙是否按照非住宅類居住建筑的相關標準和防火要求、建筑節(jié)能、既有建筑綠色改造評價一星級的相關標準和要求等進行設計，是否滿足改造后的衛(wèi)生、通風、采光等居住要求。

（4）改造后的物業(yè)管理區(qū)域是否具備符合《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等規(guī)定的物業(yè)管理用房。

2.區(qū)產業(yè)部門

將廠房、研發(fā)用房或者倉庫進行改造是否影響產業(yè)發(fā)展需求；擬改造房屋是否屬于創(chuàng)新型產業(yè)用房以及對其進行改造是否符合工業(yè)區(qū)塊線、創(chuàng)新型產業(yè)用房管理規(guī)定等；涉及市產業(yè)部門管理的廠房、研發(fā)用房或者倉庫的，區(qū)產業(yè)部門應當征求市產業(yè)部門意見。

3.區(qū)規(guī)劃和自然資源部門

擬改造房屋建筑外立面變更設計是否影響城市景觀；擬改造房屋的建筑面積規(guī)劃指標是否改變；擬改造房屋的總平面布局是否符合規(guī)劃管控要求。

4.區(qū)教育部門

改造后房屋的學前教育和義務教育學位情況。

5.區(qū)水務部門

項目改造設計圖紙是否按照排水系統(tǒng)雨污分流等相關標準和規(guī)范進行設計，排水需求是否在現(xiàn)狀市政設施的承載范圍內等。

6.市不動產登記機構

（1）擬改造房屋是否已辦理不動產首次登記，不動產權證載用途是否為商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用房、倉庫等非居住用途。

（2）擬改造房屋是否存在查封登記或者異議登記等限制轉移登記情形。

（3）擬改造房屋是否存在抵押登記等他項權益，以及申請人提交的同意改造書面意見中的他項權益人信息是否與不動產登記簿記載的一致。

（4）擬改造項目所在宗地或改造房屋所在同棟建筑物存在兩個以上共有人的，是否取得法律規(guī)定數(shù)量的共有人同意改造；擬改造建筑物區(qū)分所有權的，是否取得法律規(guī)定數(shù)量的業(yè)主同意改造。

7.市水務集團

項目是否具備優(yōu)質飲用水入戶改造的條件；具備改造條件的，項目改造設計圖紙是否按照我市《優(yōu)質飲用水工程技術規(guī)程》《二次供水設施技術規(guī)程》等相關標準、規(guī)范要求進行設計；改造后的項目供水需求是否在現(xiàn)狀市政設施的承載范圍內等。

8.市供電局

項目改造設計圖紙是否按照建筑電氣、接地等相關標準和規(guī)范進行設計。

9.市燃氣集團

項目改造設計圖紙是否按照燃氣管道及設施等相關標準和規(guī)范進行設計。

（四）出具初審意見。區(qū)住房建設部門根據(jù)項目情況組織需要參會的主管部門或者單位召開聯(lián)合初審會議，原則上每個月組織一次。相關主管部門或者單位應當指定對項目初審具有決定權的人員參加聯(lián)合初審。參會人員在聽取改造項目的情況說明后，應當發(fā)表明確的意見。

（五）公示與審議。經聯(lián)合初審通過后，區(qū)住房建設部門應當在其官網或者區(qū)政府網站和改造項目所在區(qū)域顯著位置公示5個工作日。公示期限屆滿后，區(qū)住房建設部門應當將改造項目以及項目公示情況，報區(qū)政府審議。審議通過的，上報市住房建設部門；審議不通過的，由區(qū)住房建設部門駁回申請并書面告知理由。

三、項目復核

（一）項目上報。改造項目經區(qū)政府審議通過后，由區(qū)住房建設部門將項目基本情況、各部門或者單位的意見情況、公示情況以及區(qū)政府審議情況等一并報送市住房建設部門。

（二）組織復核。市住房建設部門收到區(qū)住房建設部門上報的改造項目后，組織市規(guī)劃和自然資源、產業(yè)、教育、水務等部門或者有關單位研究提出復核意見，并報市政府審議。

四、項目認定

市政府審議后，由市住房建設部門將市政府審議情況通報區(qū)住房建設部門。改造項目經審議通過的，由區(qū)住房建設部門出具項目認定書；審議未通過的，由區(qū)住房建設部門駁回申請并書面告知理由。

五、其他事項

（一）區(qū)住房建設部門出具項目認定書后，應當及時錄入改造項目基本信息、開工建設日期、竣工驗收日期等情況并上傳項目認定書等材料至市住房租賃監(jiān)管服務平臺。

（二）區(qū)政府可結合本轄區(qū)實際情況，在本指引基礎上細化完善項目初審相關工作要求。